-전주시내 최대 이슈인 아파트 분양가 상승 현황과 전망 - 전주대 부동산컨설팅연구소(소장 민규식/사회과학부 교수)은 9월 23일(화) 오후 3시 중강당에서 400명의 공인중개사 및 학생들이 지켜보는 가운데『전주시 아파트 분양가의 현황 및 전망』이란 주제로 학술세미나를 가진다. 최근 전주시내 중·대형아파트 분양가의 상승이 이슈가 되고 있는 시점에서 이 세미나가 열려 건설업체와의 논박이 예상된다. 부동산전공 측은 전주시내 아파트의 가격선도를 주도하는 아파트를 집중 점검하고 분석하여 원가 조사, 현황 분석, 향후 전망 등을 통해 부당한 인상을 억제하고, 공공재의 성격을 가진 주택의 공급에서 건설업체의 과다한 이익을 소비자에게 환원, 분양가의 투명성 확보, 분양가의 안정화 등에 기여하기 위하여 이 세미나를 열게 되었다고 발표하였다. <주요 발표 내용 요약은 아래와 같다> 전주시 아파트 3년 후 남아 돈다 1.도입 전주시 아파트 분양가의 최근 2-3년간 과도한 상승과 이에 따른 문제점이 대두되어서 이에 대한 명확한 평가가 이루어져야 한다는 필요성에 따라 전주시 아파트 분양가의 적정성을 평가하므로서 과도한 아파트의 가격상승을 억제하고, 부동산시장의 안정을 도모하여, 결과적으로 서민의 주거생활안정을 모색하고자 한다 2.아파트 분양가 구성요인(상승요인) (1)경제적요인 토지매입비의 상승, 건축공사비의 상승, 기타경비의 과다계상, 아파트 유통시장의 세분화, 저금리, 대형평수 아파트공급의 부족등 (2)사회적요인 국지적인 인구이동, 가구분리, IMF경제위기와 빈익빈 부익부 현상, 재건축아파트의 가격상승, 아파트 건설업자들의 사회윤리의식 결여, 투자대상으로 아파트를 바라보는 시각 (3)행정적요인 일반주거지역 아파트 용지의 부족, 지방자치단체의 건폐율, 용적률 강화, 분양가 자율화 및 전매허용, 정부의 아파트에 대한 정책철학 부재 (4)심리적요인 최근 대형평수 아파트의 성공, 부동산업자들의 상술 3.전주시 분양예정 아파트의 분양가 전망 (1)개요 토지매입비등의 내부적 가격상승요인보다도 재건축아파트의 조합원에 대한 분양가가 400만원/평대를 넘어서고 있고, 코오롱 하늘채등 시세형성이 470만원/평대 이상을 호가하고 있으며, 서부신시가지 공동주택부지의 고가낙찰등이 분양가 상승의 유혹요인으로 작용하고 있다 그런데 이를 객관적인 원가기준에 따라 분석을 해보면 거품이라는 것을 누구나 알수 있음 (2)중대형 아파트 포스코의 경우 원가측면에서는 약 414만원/평, 진흥의 경우 약 356만원/평, 광진아파트의 경우 425만원/평 (3)소형 아파트 엘드의 경우 원가측면에서는 약 379만원/평, 송정아파트의 경우 345만원/평 정도 (4)서부신시가지 공동주택 우미건설의 경우 원가측면에서 507만원/평, 리젠스빌의 경우 509만원/평, 현대산업개발의 경우 577만원/평정도 (5)분양완료후 전망 및 예측 지금 현재 전주시에 의해 2003년 현대 사업승인이 완료된 아파트와 사업승인 대기중인 아파트 물량이 약 20,000세대정도 예상되는데 이는 전주시 평균 3년간 아파트 필요량으로 예상되는 약 15,000세대 보다도 약 5,000세대가 더 많은 물량이고, 포스코등 가격선도기능을 하고 있는 아파트에 청약을 할려고 하는 수요자들에 대한 부동산전문가들의 조사를 통해 알아본 결과 실수요자 보다는 분양권전매등을 노린 단기차익을 목적으로하고 있는 것으로 조사되어 일부 아파트의 경우 분양당시에는 분양은 될 수 있으나 추가적인 가격상승이나 분양권 전매와 관련된 프리미엄은 기대하기 어려울 것으로 보인다 더욱이 이들 분양예정아파트의 가격을 부채질하고있는 서부신시가지 공동주택부지의 고가낙찰의 내용을 자세히 분석해보면 이러한 사실은 더욱 명확해진다. 즉 우미건설과 리젠스빌이 분양받은 토지가에다 건축비, 기타비용등을 합산하여 원가측면에서 분양가를 예상해보면 최소 약 507만원/평정도로 예상되는데 이들 아파트는 전용면적이 국민주택 규모 이하의 아파트로서 국민주택규모 이하의 아파트 수요층들이 평당 분양가가 507만 원/평이나 되는 아파트에 분양신청을 하는 바보가 있겠는가, 참고로 지금 현재 분양된지 5년이 지나지 않은 국민주택규모 아파트의 전주시 주요 지역의 평균 평당 시세는 300만원/평 수준이다 4.문제점 및 개선방안 (1)문제점 건설업자등의 과도한 이윤, 과도한 아파트 용지의 가격상승, 빈익빈 부익부 현상의 심화로 인한 근로의욕 저하, 시민의 투자심리 조장 (2)개선방안 분양가원가연동제의 부활 또는 후분양제 도입, 분양권 전매제한 및 전매차익에 대한 중과세, 국민주택기금 지원방식의 재검토, 정부의 확고한 주택철학 확립(주택정책을 단기적 경기부양의 수단으로만 생각하는 인식을 버려야), 변동형 분양가제도 및 법적인 구속력 있는 사후평가제도의 도입등이 필요하다 <취재 : 홍보팀>